Mietvertrag

Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung des Mietzinses aus § 535 Abs. 2 BGB bzw. Prüfung der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gem. § 535 BGB

• I. Wirksamer Mietvertrag
  • 1. Angebot und Annahme (§§ 145 ff. BGB)

    Zwei übereinstimmende Willenserklärungen über die wesentlichen Vertragsbestandteile (essentialia negotii): Mietobjekt, Mietzins und Überlassungszeitraum.

  • 2. Einigung über essentialia negotii
    • a. Bestimmtheit des Mietobjekts

      Das Mietobjekt muss hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein.

    • b. Mietzins

      Der Mietzins muss vereinbart sein; er kann auch durch Bezugnahme auf einen bestimmbaren Maßstab festgelegt werden (§ 535 Abs. 2 BGB).

    • c. Entgeltlichkeit

      Der Mietvertrag ist ein entgeltlicher Gebrauchsüberlassungsvertrag; fehlt das Entgelt, liegt ggf. eine Leihe (§ 598 BGB) vor.

  • 3. Formwirksamkeit

    Grundsätzlich formfrei; bei Wohnraummietverträgen über mehr als ein Jahr bedarf die Befristung der Schriftform (§ 550 BGB), sonst gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

  • 4. Wirksamkeit der Willenserklärungen
    • a. Geschäftsfähigkeit (§§ 104 ff. BGB)
    • b. Keine Anfechtung (§§ 119 ff. BGB)
    • c. Kein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB)
    • d. Keine Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB)
  • 5. Inhaltskontrolle bei AGB (§§ 305 ff. BGB)

    Mietvertragsklauseln unterliegen der AGB-Kontrolle, sofern sie vom Vermieter vorformuliert und nicht individuell ausgehandelt wurden.

• II. Pflichten des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB)
  • 1. Überlassung des Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch

    Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB).

  • 2. Erhaltungspflicht

    Der Vermieter hat die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).

  • 3. Tragung von Lasten und Abgaben

    Der Vermieter trägt die auf der Mietsache ruhenden Lasten (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB), soweit nicht wirksam auf den Mieter übertragen.

• III. Pflichten des Mieters (§ 535 Abs. 2 BGB)
  • 1. Zahlung des Mietzinses

    Der Mieter ist zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet (§ 535 Abs. 2 BGB); Fälligkeit bei Wohnraum gem. § 556b Abs. 1 BGB zu Beginn des jeweiligen Monats.

  • 2. Sorgfaltspflicht bei Gebrauch der Mietsache

    Der Mieter hat die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln (§ 241 Abs. 2 BGB i.V.m. § 535 BGB).

  • 3. Duldung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

    §§ 555a, 555d BGB.

  • 4. Rückgabepflicht bei Vertragsende

    Der Mieter hat die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB).

• IV. Mängel der Mietsache
  • 1. Begriff des Mangels

    Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Mietsache von der Soll-Beschaffenheit negativ abweicht (§ 536 Abs. 1 BGB); ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte Rechte an der Mietsache geltend machen (§ 536 Abs. 3 BGB).

  • 2. Rechtsfolgen bei Mängeln
    • a. Mietminderung (§ 536 BGB)

      Bei einem erheblichen Mangel ist der Mieter kraft Gesetzes zur Minderung berechtigt; die Miete mindert sich automatisch auf den angemessenen Betrag.

    • b. Schadensersatz (§ 536a BGB)

      Bei anfänglichem Mangel haftet der Vermieter verschuldensunabhängig; bei nachträglichem Mangel nur bei Verschulden oder Verzug.

    • c. Aufwendungsersatz und Selbstvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB)

      Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter in Verzug ist oder die Beseitigung dringend erforderlich ist.

    • d. Außerordentliches Kündigungsrecht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB)

      Bei Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs kann der Mieter fristlos kündigen, wenn der Vermieter trotz Abmahnung nicht abhilft.

  • 3. Ausschluss der Mängelrechte

    Kenntnis des Mieters bei Vertragsschluss (§ 536b BGB) oder unterlassene Mängelanzeige (§ 536c BGB) schließen Mängelrechte aus.

• V. Beendigung des Mietverhältnisses
  • 1. Zeitablauf bei befristetem Mietvertrag (§ 542 Abs. 2 BGB)
  • 2. Ordentliche Kündigung (§§ 542, 573 ff. BGB)

    Bei Wohnraum bedarf die ordentliche Kündigung des Vermieters eines berechtigten Interesses (§ 573 BGB); der Mieter kann ohne Angabe von Gründen kündigen.

  • 3. Außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 BGB)

    Aus wichtigem Grund, insbesondere bei Zahlungsverzug des Mieters mit zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB).

  • 4. Aufhebungsvertrag (§ 311 Abs. 1 BGB)
  • 5. Rechtsfolgen der Beendigung
    • a. Rückgabepflicht des Mieters (§ 546 BGB)
    • b. Abrechnung der Kaution (§ 551 BGB)
    • c. Schadensersatz wegen nicht rechtzeitiger Rückgabe (§ 546a BGB)

      Der Vermieter kann als Nutzungsentschädigung mindestens die vereinbarte Miete verlangen.

• VI. Besonderheiten bei Wohnraummiete
  • 1. Soziales Mietrecht (§§ 549 ff. BGB)

    Zwingende Schutzvorschriften zugunsten des Wohnraummieters, die nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden können (§ 549 Abs. 1 BGB).

  • 2. Miethöhe und Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB)

    In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen.

  • 3. Betriebskostenabrechnung (§§ 556 ff. BGB)

    Umlagefähige Betriebskosten müssen vertraglich vereinbart sein; die Abrechnung hat innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen (§ 556 Abs. 3 BGB).

  • 4. Mietkaution (§ 551 BGB)

    Höchstens drei Nettokaltmieten; der Vermieter hat die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen.