Mängel der Mietsache

Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen Mängeln der Mietsache gem. §§ 536, 536a BGB

• I. Vorliegen eines Mietvertrags

  Wirksamer Mietvertrag gem. § 535 BGB, durch den der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren.

• II. Mangel der Mietsache
  • 1. Sachmangel (§ 536 I BGB)

    Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich geschuldeten Soll-Beschaffenheit nachteilig abweicht; fehlt eine Beschaffenheitsvereinbarung, ist auf die Eignung zum vertragsgemäßen Gebrauch abzustellen.

  • 2. Rechtsmangel (§ 536 III BGB)

    Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter Rechte an der Mietsache geltend macht, die den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters verhindern oder beeinträchtigen.

  • 3. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft

    Ausdrückliche oder konkludente Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft durch den Vermieter, die tatsächlich nicht vorliegt.

  • 4. Abgrenzung: unerhebliche Minderung des Gebrauchswerts (§ 536 I 3 BGB)

    Mängel, die den Gebrauchswert nur unerheblich mindern, lösen keine Minderung aus; die Erheblichkeitsschwelle ist nach den Umständen des Einzelfalls zu bestimmen.

• III. Minderung der Miete (§ 536 BGB)
  • 1. Voraussetzungen
    • a. Mangel im Sinne von § 536 I, III BGB

      Siehe oben II.

    • b. Erheblichkeit des Mangels (§ 536 I 3 BGB)

      Der Mangel darf den Gebrauchswert nicht nur unerheblich mindern.

    • c. Kein Ausschluss der Minderung
      • aa. Kenntnis des Mieters bei Vertragsschluss (§ 536b BGB)

        Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, ist die Minderung ausgeschlossen; bei grob fahrlässiger Unkenntnis nur, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.

      • bb. Unterlassene Mängelanzeige (§ 536c BGB)

        Zeigt der Mieter einen während der Mietzeit aufgetretenen Mangel nicht unverzüglich an, verliert er für die Dauer der unterlassenen Anzeige das Minderungsrecht.

      • cc. Vertraglicher Ausschluss

        Individualvertraglicher Ausschluss möglich; AGB-rechtliche Grenzen gem. §§ 307 ff. BGB beachten.

  • 2. Rechtsfolge: Kraft Gesetzes eintretende Minderung

    Die Minderung tritt ipso iure ein; die geminderte Miete berechnet sich nach dem Verhältnis, in dem der Gebrauchswert der mangelfreien Mietsache durch den Mangel herabgesetzt ist (§ 536 I 2 BGB). Überzahlte Beträge sind gem. § 812 I 1 Alt. 1 BGB zurückzufordern.

• IV. Schadensersatz (§ 536a BGB)
  • 1. Schadensersatz wegen anfänglichen Mangels (§ 536a I Alt. 1 BGB)
    • a. Mangel bei Vertragsschluss vorhanden

      Der Mangel muss bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestanden haben.

    • b. Verschuldensunabhängige Garantiehaftung

      Der Vermieter haftet verschuldensunabhängig für anfängliche Mängel; ein Vertretenmüssen ist nicht erforderlich.

    • c. Schaden und Kausalität

      Ersatzfähig sind alle adäquat-kausal durch den Mangel verursachten Schäden gem. §§ 249 ff. BGB.

  • 2. Schadensersatz wegen nachträglichen Mangels (§ 536a I Alt. 2 BGB)
    • a. Mangel nach Vertragsschluss entstanden

      Der Mangel ist erst nach Vertragsschluss aufgetreten.

    • b. Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung

      Der Vermieter muss sich gem. §§ 286, 536a I Alt. 2 BGB in Verzug befinden; grundsätzlich ist eine Mahnung erforderlich, soweit nicht ein Ausnahmetatbestand des § 286 II BGB eingreift.

    • c. Vertretenmüssen (§ 276 BGB)

      Im Rahmen des Verzugs ist Verschulden des Vermieters erforderlich (§ 286 IV BGB).

    • d. Schaden und Kausalität

      Ersatzfähig sind alle adäquat-kausal durch den Verzug verursachten Schäden gem. §§ 249 ff. BGB.

  • 3. Selbstbeseitigungsrecht und Aufwendungsersatz (§ 536a II BGB)
    • a. Voraussetzungen

      Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn (1) der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist oder (2) die sofortige Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

    • b. Rechtsfolge

      Ersatz der erforderlichen, d.h. objektiv notwendigen und angemessenen Aufwendungen.

  • 4. Kein Ausschluss des Schadensersatzanspruchs
    • a. Kenntnis bei Vertragsschluss (§ 536b BGB)

      Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, ist auch der Schadensersatzanspruch ausgeschlossen; bei grob fahrlässiger Unkenntnis nur bei arglistigem Verschweigen durch den Vermieter.

    • b. Unterlassene Mängelanzeige (§ 536c II BGB)

      Unterlässt der Mieter die unverzügliche Anzeige, kann er keinen Schadensersatz für den durch die unterlassene Anzeige verursachten Mehrschaden verlangen.

• V. Mitverschulden des Mieters (§ 254 BGB)

  Ein Mitverschulden des Mieters, insbesondere bei unterlassener Mängelanzeige oder eigener Schadensverursachung, ist anspruchsmindernd zu berücksichtigen.

• VI. Ergebnis

  Liegen die Voraussetzungen vor, steht dem Mieter kraft Gesetzes die geminderte Miete zu (§ 536 BGB) und/oder ein Schadensersatzanspruch gem. § 536a BGB.