Definitionen
Ortsübliche Vergleichsmiete
§ 558 Abs. 2 BGB · ZivilrechtDie ortsübliche Vergleichsmiete ist die übliche Entgeltspanne, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden ist; sie bildet die Obergrenze für Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB.
Seit über sechs Jahren unveränderte Mieten zählen nicht allein deshalb, weil sie weiter gezahlt werden.
- Vor sechs JahrenBeginn des BezugszeitraumsAb hier vereinbarte oder berücksichtigungsfähig geänderte Mieten können einfließen.
- Vor zwei JahrenMiete neu vereinbartEine vor zwei Jahren neu vereinbarte Miete liegt im sechsjährigen Bezugszeitraum.
- StichtagEnde des BezugszeitraumsVon diesem Zeitpunkt aus wird sechs Jahre zurückgerechnet.
- Beginn des Bezugszeitraums Ab hier vereinbarte oder berücksichtigungsfähig geänderte Mieten können einfließen.
- Miete neu vereinbart Eine vor zwei Jahren neu vereinbarte Miete liegt im sechsjährigen Bezugszeitraum.
- Ende des Bezugszeitraums Von diesem Zeitpunkt aus wird sechs Jahre zurückgerechnet.
Fälle zum Selbstprüfen
Entscheide zuerst selbst. Danach siehst du die Prüfung an der Definition.
Für Leas Wohnung sollen Mieten anderer Wohnungen als Vergleich dienen. Diese Wohnungen liegen in derselben Stadt, haben ebenfalls zwei Zimmer und 70 Quadratmeter und stimmen bei Ausstattung, Zustand, Wohnlage, Heiztechnik und Wärmedämmung mit Leas Wohnung überein. Für solche Wohnungen werden in der Stadt überwiegend neun Euro je Quadratmeter gezahlt; diese Mieten sind weder gesetzlich noch durch Bedingungen öffentlicher Förderung vorgegeben. Die Mietverträge der herangezogenen Wohnungen wurden vor zwei Jahren mit neun Euro je Quadratmeter abgeschlossen und seither nicht geändert.
Trifft „Ortsübliche Vergleichsmiete“ hier zu?
An der Definition geprüft
- 1erfülltÜbliche EntgelteDer Betrag entspricht dem für solche Wohnungen verbreiteten Mietniveau.
- 2erfülltDieselbe oder eine vergleichbare GemeindeDie Vergleichswohnungen befinden sich in derselben Gemeinde wie Leas Wohnung.
- 3erfülltNicht preisgebundener WohnraumDie Miethöhe unterliegt keiner der ausgeschlossenen Preisbindungen.
- 4erfülltVergleichbare Wohnwertmerkmale einschließlich energetischer EigenschaftenDie Wohnungen stimmen in den maßgeblichen Wohnwertmerkmalen einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften überein.
- 5erfülltSechsjähriger BezugszeitraumDie Mietvereinbarungen liegen innerhalb der letzten sechs Jahre.
- 6erfülltVereinbarung oder Änderung ohne bloße Erhöhung nach § 560 BGBDie Entgelte wurden bei Vertragsschluss vereinbart und beruhen nicht lediglich auf Betriebskostenerhöhungen.
Für Leas Wohnung sollen Mieten anderer Wohnungen als Vergleich dienen. 2Diese Wohnungen liegen in derselben Stadt, 4haben ebenfalls zwei Zimmer und 70 Quadratmeter und stimmen bei Ausstattung, Zustand, Wohnlage, Heiztechnik und Wärmedämmung mit Leas Wohnung überein. 1Für solche Wohnungen werden in der Stadt überwiegend neun Euro je Quadratmeter gezahlt; 3diese Mieten sind weder gesetzlich noch durch Bedingungen öffentlicher Förderung vorgegeben. 6Die Mietverträge der herangezogenen Wohnungen wurden vor acht Jahren mit neun Euro je Quadratmeter abgeschlossen und seither nicht geändert.
Trifft „Ortsübliche Vergleichsmiete“ hier zu?
An der Definition geprüft
- 1erfülltÜbliche EntgelteDer Betrag entspricht dem für solche Wohnungen verbreiteten Mietniveau.
- 2erfülltDieselbe oder eine vergleichbare GemeindeDie Vergleichswohnungen befinden sich in derselben Gemeinde wie Leas Wohnung.
- 3erfülltNicht preisgebundener WohnraumDie Miethöhe unterliegt keiner der ausgeschlossenen Preisbindungen.
- 4erfülltVergleichbare Wohnwertmerkmale einschließlich energetischer EigenschaftenDie Wohnungen stimmen in den maßgeblichen Wohnwertmerkmalen einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften überein.
- 5fehltSechsjähriger BezugszeitraumDie seit acht Jahren unveränderten Entgelte dürfen nicht als Vergleichsgrundlage herangezogen werden.
- 6erfülltVereinbarung oder Änderung ohne bloße Erhöhung nach § 560 BGBEs handelt sich um vertraglich vereinbarte Entgelte und nicht lediglich um Betriebskostenerhöhungen.
Typische Fehler
FehlerEine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wird ohne zusätzliche Prüfung der Kappungsgrenze für zulässig gehalten.
RichtigBei Mieterhöhungen nach § 558 BGB muss grundsätzlich zusätzlich die Kappungsgrenze eingehalten werden.
FehlerEine bloße Betriebskostenerhöhung nach § 560 BGB wird als berücksichtigungsfähige Mietänderung behandelt.
RichtigEine Erhöhung nach § 560 BGB allein macht eine außerhalb des Bezugszeitraums vereinbarte und ansonsten unveränderte Miete nicht berücksichtigungsfähig.
In diesen Prüfungsschemata geprüft
1 Schema