Rechtsmangel

Anspruch des Käufers wegen Rechtsmangels gem. §§ 435, 437 BGB

• I. Kaufvertrag, § 433 BGB

  Wirksamer Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer über eine Sache oder ein Recht.

• II. Rechtsmangel, § 435 BGB

  Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte in Bezug auf die Kaufsache Rechte geltend machen können, die der Käufer nicht übernommen hat; erfasst sind dingliche Rechte Dritter (z. B. Eigentumsvorbehalt, Pfandrecht, Nießbrauch, Grundpfandrechte), schuldrechtliche Rechte Dritter nur, soweit sie gegenüber dem Käufer wirken (z. B. Vormerkung, § 883 BGB).

  • 1. Recht eines Dritten

    Das Recht muss einem Dritten zustehen, d. h. einer Person, die nicht Vertragspartei des Kaufvertrags ist.

    • a. Dingliche Rechte Dritter

      Insbesondere Eigentumsvorbehalt, Pfandrecht (§§ 1204 ff. BGB), Nießbrauch (§ 1030 BGB), Grundschuld, Hypothek, Reallast, Dienstbarkeit; diese wirken absolut und belasten die Sache unabhängig von Besitz- oder Eigentumswechsel.

    • b. Schuldrechtliche Rechte Dritter

      Schuldrechtliche Ansprüche Dritter begründen grundsätzlich keinen Rechtsmangel; Ausnahme: Rechte mit dinglicher Wirkung gegenüber dem Käufer, insbesondere Vormerkung (§ 883 BGB) und Mietrecht (§ 566 BGB, 'Kauf bricht nicht Miete').

    • c. Öffentlich-rechtliche Belastungen

      Öffentlich-rechtliche Beschränkungen (z. B. Denkmalschutz, Baulasten) begründen nach h.M. keinen Rechtsmangel i.S.d. § 435 BGB, sondern allenfalls einen Sachmangel gem. § 434 BGB, sofern sie die Verwendungseignung beeinträchtigen.

  • 2. Geltendmachbarkeit des Rechts gegenüber dem Käufer

    Das Recht des Dritten muss gegenüber dem Käufer wirksam geltend gemacht werden können; ein bloß behauptetes oder erloschenes Recht genügt nicht.

  • 3. Nicht übernommen

    Der Käufer hat das Recht des Dritten nicht vertraglich übernommen (§ 435 Hs. 2 BGB); eine ausdrückliche oder konkludente Übernahme schließt den Rechtsmangel aus.

  • 4. Abgrenzung zum Sachmangel, § 434 BGB

    Rechtsmangel und Sachmangel schließen sich nicht gegenseitig aus; tatsächliche Beeinträchtigungen der Sache sind Sachmangel, rechtliche Belastungen durch Drittrechte sind Rechtsmangel.

• III. Gefahrübergang, § 446 BGB

  Der Rechtsmangel muss bei Gefahrübergang vorliegen; maßgeblicher Zeitpunkt ist grundsätzlich die Übergabe der Sache (§ 446 S. 1 BGB).

• IV. Rechte des Käufers, § 437 BGB

  Bei Vorliegen eines Rechtsmangels stehen dem Käufer die Rechte aus § 437 BGB zu.

  • 1. Nacherfüllung, §§ 437 Nr. 1, 439 BGB

    Der Käufer kann vorrangig Nacherfüllung verlangen; bei Rechtsmangel kommt insbesondere die Beseitigung des Drittrechts (z. B. Ablösung eines Pfandrechts) in Betracht.

  • 2. Rücktritt, §§ 437 Nr. 2, 440, 323, 326 V BGB

    Nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Nacherfüllungsfrist oder bei Entbehrlichkeit der Fristsetzung kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten.

  • 3. Minderung, §§ 437 Nr. 2, 441 BGB

    Alternativ zum Rücktritt kann der Käufer den Kaufpreis mindern.

  • 4. Schadensersatz, §§ 437 Nr. 3, 440, 280, 281, 283, 311a BGB

    Schadensersatz statt der Leistung setzt grundsätzlich Fristsetzung und Verschulden des Verkäufers voraus; § 311a BGB gilt bei anfänglichem Unvermögen.

  • 5. Aufwendungsersatz, §§ 437 Nr. 3, 284 BGB

    Statt Schadensersatz statt der Leistung kann der Käufer Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

• V. Ausschluss der Mängelrechte
  • 1. Kenntnis des Käufers, § 442 BGB

    Kannte der Käufer den Rechtsmangel bei Vertragsschluss, sind die Mängelrechte ausgeschlossen; bei grob fahrlässiger Unkenntnis nur eingeschränkte Rechte.

  • 2. Haftungsausschluss, § 444 BGB

    Ein vertraglicher Ausschluss der Haftung für Rechtsmängel ist unwirksam, soweit der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.

  • 3. Verjährung, §§ 438, 195, 199 BGB

    Die Mängelansprüche verjähren grundsätzlich in zwei Jahren ab Übergabe (§ 438 I Nr. 3 BGB); bei Grundstücken fünf Jahre (§ 438 I Nr. 2 BGB); bei arglistigem Verschweigen gilt die regelmäßige Verjährung (§ 438 III BGB).