Schönheitsreparaturen

Wirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gem. §§ 535, 307 BGB

• I. Einbeziehung der Klausel in den Mietvertrag

  Die Klausel muss wirksam in den Mietvertrag einbezogen worden sein; bei Formularklauseln gelten §§ 305 ff. BGB.

• II. Kontrollfähigkeit der Klausel (§ 307 III BGB)

  Schönheitsreparaturklauseln weichen von der gesetzlichen Grundregel des § 535 I 2 BGB ab, wonach der Vermieter die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten hat; sie sind daher der AGB-Kontrolle zugänglich.

• III. Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB
  • 1. Ausgangspunkt: Renovierungspflicht des Vermieters

    Nach § 535 I 2 BGB obliegt die Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen grundsätzlich dem Vermieter; die Abwälzung auf den Mieter ist nur durch wirksame Individualvereinbarung oder wirksame AGB möglich.

  • 2. Unwirksamkeit wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 I, II BGB)
    • a. Unrenoviert übergebene Wohnung ohne angemessenen Ausgleich

      Wird die Wohnung unrenoviert oder mit einem dem Mieter nicht zuzurechnenden Renovierungsstau übergeben und erhält der Mieter keinen angemessenen Ausgleich (z.B. Mietnachlass, Renovierungszuschuss), ist die Klausel unwirksam, weil sie den Mieter verpflichtet, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie erhalten hat (BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14).

    • b. Starre Fristenpläne

      Klauseln, die Renovierungsfristen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf starr vorgeben (z.B. 'alle drei Jahre für Küche'), benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam (BGH, Urt. v. 23.6.2004 – VIII ZR 361/03).

    • c. Endrenovierungsklauseln ohne Fristbezug

      Eine Klausel, die eine Renovierung bei Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom tatsächlichen Zustand verlangt, ist unwirksam.

    • d. Quotenabgeltungsklauseln

      Klauseln, die den Mieter anteilig an Renovierungskosten beteiligen, sind nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 242/13) generell unwirksam, weil die Berechnung des Anteils für den Mieter nicht transparent und die Belastung nicht hinreichend bestimmbar ist (§ 307 I 2 BGB).

    • e. Farbwahlklauseln

      Klauseln, die dem Mieter während der Mietzeit bestimmte Farben oder Ausführungsarten vorschreiben, sind unwirksam; zulässig ist lediglich die Verpflichtung zur Rückgabe in neutralen, deckenden Farben bei Mietende.

    • f. Kombinationsklauseln

      Enthält eine Klausel mehrere Regelungen, von denen eine unwirksam ist, führt dies zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel, sofern keine geltungserhaltende Reduktion möglich ist (§ 306 BGB; Verbot der geltungserhaltenden Reduktion).

    • g. Wirksame Klausel

      Eine Klausel ist wirksam, wenn sie flexible Fristen vorsieht ('in der Regel', 'je nach Grad der Abnutzung'), die Wohnung renoviert übergeben wurde oder ein angemessener Ausgleich gewährt wurde und keine der vorgenannten Unwirksamkeitsgründe vorliegen.

  • 3. Rechtsfolge der Unwirksamkeit (§ 306 BGB)

    Ist die Klausel unwirksam, verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung des § 535 I 2 BGB: Der Vermieter trägt die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen; ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter scheidet insoweit aus.

• IV. Ergebnis

  Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nur wirksam, wenn die Klausel die Anforderungen der §§ 305 ff., 307 BGB erfüllt; andernfalls verbleibt die Renovierungspflicht beim Vermieter.