Maklervertrag

Anspruch des Maklers gegen den Auftraggeber auf Maklerprovision aus § 652 I BGB

• I. Maklervertrag

  Vertrag, durch den sich der Auftraggeber verpflichtet, dem Makler eine Vergütung (Provision) für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags zu zahlen; der Makler schuldet keinen Erfolg, sondern nur die Maklerleistung.

  • 1. Angebot und Annahme

    Einigung über Maklerleistung und Provisionspflicht; konkludenter Vertragsschluss möglich, wenn der Auftraggeber die Dienste des Maklers in Kenntnis der Provisionspflicht in Anspruch nimmt.

  • 2. Formfragen

    Grundsätzlich formfrei; Ausnahme: § 656a BGB (Wohnungsvermittlung) verlangt Textform für den Maklervertrag mit Verbrauchern über Wohnräume.

  • 3. Abgrenzung Nachweis- vs. Vermittlungsmakler

    Nachweismakler: Benennung einer konkreten Abschlussgelegenheit. Vermittlungsmakler: aktives Herbeiführen des Vertragsschlusses durch Einwirken auf den Dritten.

• II. Maklerleistung erbracht
  • 1. Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsschluss

    Mitteilung von Name und Anschrift des Vertragspartners oder sonstiger konkreter Abschlussgelegenheit, sodass der Auftraggeber in die Lage versetzt wird, in Vertragsverhandlungen zu treten.

  • 2. Vermittlung eines Vertrags

    Aktives Einwirken des Maklers auf den Abschlusswillen des Dritten, das zum Vertragsschluss beiträgt; bloße Übermittlung von Informationen genügt nicht.

  • 3. Doppeltätigkeit / Interessenkonflikt

    Ist der Makler für beide Seiten tätig (Doppelmakler), verliert er den Provisionsanspruch gegenüber einer Partei, wenn er deren Interessen nicht gewahrt hat, § 654 BGB analog; bei Wohnraumvermittlung gilt § 656c BGB.

• III. Kausalität zwischen Maklerleistung und Hauptvertragsschluss

  Die Maklerleistung muss für den Abschluss des Hauptvertrags ursächlich geworden sein (Äquivalenz und Adäquanz); bei Nachweis genügt, dass der Nachweis die Möglichkeit zum Vertragsschluss eröffnet hat und der Auftraggeber diese genutzt hat.

  • 1. Mitursächlichkeit

    Mitursächlichkeit der Maklerleistung reicht aus; der Makler muss nicht Alleinursache sein.

  • 2. Unterbrechung des Kausalzusammenhangs

    Kein Provisionsanspruch, wenn der Auftraggeber den Hauptvertrag auf anderem, vom Makler unabhängigem Weg abschließt oder wenn der Nachweis bereits bekannt war (Vorkenntnis des Auftraggebers).

  • 3. Vorkenntnis des Auftraggebers

    Kannte der Auftraggeber die Abschlussgelegenheit bereits vor der Maklerleistung, fehlt es an der Kausalität; die Beweislast trägt der Auftraggeber.

• IV. Abschluss des Hauptvertrags

  Der Hauptvertrag muss wirksam zustande gekommen sein; ein nichtiger oder nicht zustande gekommener Hauptvertrag begründet keinen Provisionsanspruch, § 652 I 2 BGB.

  • 1. Wirksamkeit des Hauptvertrags

    Fehlt die Wirksamkeit (z.B. Anfechtung, Nichtigkeit nach §§ 134, 138 BGB), entfällt der Provisionsanspruch; Ausnahme: der Auftraggeber hat die Unwirksamkeit selbst herbeigeführt.

  • 2. Inhaltsgleichheit

    Der abgeschlossene Hauptvertrag muss dem nachgewiesenen oder vermittelten Vertragstyp entsprechen; weicht er wesentlich ab, entfällt der Anspruch.

• V. Höhe der Provision

  Die Provision richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung; fehlt eine Vereinbarung, gilt die übliche Vergütung, § 653 II BGB.

  • 1. Vertragliche Vereinbarung

    Parteien können Höhe und Fälligkeit frei vereinbaren; bei Verbrauchern über Wohnräume gelten die Beschränkungen der §§ 656b ff. BGB (Bestellerprinzip).

  • 2. Übliche Vergütung (§ 653 II BGB)

    Ist keine Provision vereinbart, aber eine Vergütung den Umständen nach zu erwarten, gilt die taxmäßige oder ortsübliche Vergütung als vereinbart.

  • 3. Bestellerprinzip bei Wohnraumvermittlung (§ 656c BGB)

    Bei der Vermittlung von Mietwohnungen an Verbraucher darf der Makler nur von demjenigen eine Provision verlangen, der ihn beauftragt hat; Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam, § 656d BGB.

• VI. Kein Ausschluss des Provisionsanspruchs
  • 1. Verwirkung wegen Treuwidrigkeit (§ 654 BGB)

    Der Provisionsanspruch entfällt, wenn der Makler dem Auftraggeber gegenüber vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig war und dadurch dessen Interessen verletzt hat.

  • 2. Verflechtung von Makler und Vertragspartner

    Besteht eine wirtschaftliche oder rechtliche Verflechtung zwischen Makler und dem nachgewiesenen Dritten, entfällt der Provisionsanspruch wegen fehlender Unabhängigkeit (h.M., BGH).

  • 3. Eigengeschäft des Maklers

    Schließt der Makler den Hauptvertrag selbst als Partei ab, entfällt der Provisionsanspruch mangels Fremdgeschäftsführung.

• VII. Fälligkeit und Durchsetzbarkeit

  Die Provision wird mit Abschluss des Hauptvertrags fällig, sofern nichts anderes vereinbart ist; Verjährung richtet sich nach §§ 195, 199 BGB (regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren).