Sicherungsgrundschuld

Anspruch des Grundschuldgläubigers (G) auf Duldung der Zwangsvollstreckung bzw. Prüfung der Sicherungsgrundschuld gem. §§ 1192, 1147 BGB i.V.m. Sicherungsabrede

• I. Entstehung der Grundschuld
  • 1. Einigung (§§ 1192 I, 873 I BGB)

    Dinglicher Vertrag zwischen Eigentümer und Grundschuldgläubiger über Bestellung der Grundschuld; anders als bei der Hypothek keine Akzessorietät zu einer Forderung erforderlich.

  • 2. Eintragung im Grundbuch (§ 873 I BGB)

    Konstitutive Eintragung der Grundschuld (Betrag, Zinssatz, Eigentümer) im Grundbuch; Briefgrundschuld zusätzlich Brieferteilung (§ 1192 I i.V.m. § 1116 BGB).

  • 3. Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO)

    Formgerechte Bewilligung des Eigentümers; Auflassung nicht erforderlich.

  • 4. Berechtigung des Bestellers

    Eigentümer oder Verfügungsberechtigter; gutgläubiger Erwerb gem. §§ 892, 893 BGB möglich.

  • 5. Briefübergabe bei Briefgrundschuld (§§ 1192 I, 1117 BGB)

    Bei Briefgrundschuld: Übergabe des Grundschuldbriefs an den Gläubiger als zusätzliches Entstehungserfordernis; Verzicht möglich (§ 1116 II BGB).

• II. Schuldrechtliche Sicherungsabrede
  • 1. Rechtsnatur und Inhalt

    Die Sicherungsabrede ist ein schuldrechtlicher Vertrag (kein dinglicher Bestandteil der Grundschuld), der den Sicherungszweck, den Sicherungsfall und die Rückübertragungspflicht regelt; sie begründet die Zweckbindung der Grundschuld.

  • 2. Sicherungszweck

    Bestimmung der gesicherten Forderung(en); kann weit gefasst sein (Globalgrundschuld) oder auf eine bestimmte Forderung beschränkt sein.

  • 3. Einreden des Eigentümers/Schuldners aus der Sicherungsabrede

    Der persönliche Schuldner und der Eigentümer können dem Gläubiger Einreden aus der Sicherungsabrede entgegenhalten (§ 1192 Ia BGB); insbesondere: Nichtvalutierung, Tilgung der gesicherten Forderung, Wegfall des Sicherungszwecks.

    • a. Einrede der Nichtvalutierung

      Grundschuld ist nicht oder nicht mehr durch eine Forderung unterlegt; Gläubiger darf nicht vollstrecken, solange Sicherungsfall nicht eingetreten.

    • b. Einrede der Tilgung der gesicherten Forderung

      Erlischt die gesicherte Forderung durch Erfüllung, entsteht ein schuldrechtlicher Rückübertragungsanspruch; die Grundschuld selbst erlischt nicht automatisch (keine Akzessorietät).

    • c. Einrede des Wegfalls des Sicherungszwecks

      Sicherungszweck ist dauerhaft entfallen; Gläubiger ist zur Rückgewähr verpflichtet (§ 1192 Ia BGB, Sicherungsabrede).

  • 4. Abtretung der Grundschuld und Einredenerhalt (§ 1192 Ia BGB)

    Seit dem Risikobegrenzungsgesetz 2008: Einreden aus der Sicherungsabrede bleiben auch gegenüber dem Zessionar erhalten (§ 1192 Ia BGB); gutgläubig einredefreier Erwerb ist insoweit ausgeschlossen.

• III. Verwertungsrecht des Gläubigers
  • 1. Fälligkeit der Grundschuld (§§ 1192 I, 1193 BGB)

    Grundschuld ist erst nach Kündigung mit sechsmonatiger Frist fällig (§ 1193 I BGB), sofern nichts anderes vereinbart; abweichende Vereinbarung üblich.

  • 2. Eintritt des Sicherungsfalls

    Voraussetzung für die Verwertung ist der Eintritt des in der Sicherungsabrede definierten Sicherungsfalls (z.B. Zahlungsverzug des Schuldners).

  • 3. Vollstreckungsunterwerfung (§ 800 ZPO)

    Häufig: notarielle Unterwerfung des Eigentümers unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das Grundstück; ermöglicht Vollstreckung ohne Klage.

  • 4. Duldungsklage (§ 1147 BGB)

    Fehlt Vollstreckungstitel: Gläubiger klagt auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück; Eigentümer kann Einreden aus der Sicherungsabrede erheben.

• IV. Rückgewähranspruch des Eigentümers
  • 1. Voraussetzungen

    Erlöschen oder dauerhafter Wegfall der gesicherten Forderung bzw. des Sicherungszwecks; Anspruch auf Rückübertragung oder Aufhebung der Grundschuld aus der Sicherungsabrede.

  • 2. Inhalt des Rückgewähranspruchs

    Abtretung der Grundschuld an den Eigentümer (Eigentümergrundschuld, § 1196 BGB) oder Aufhebung (§§ 1192 I, 1183 BGB); Herausgabe des Grundschuldbriefs.

  • 3. Eigentümergrundschuld (§ 1196 BGB)

    Vereinigt sich die Grundschuld mit dem Eigentum, entsteht kraft Gesetzes eine Eigentümergrundschuld; Eigentümer kann diese erneut abtreten oder zur Sicherung verwenden.

• V. Gutgläubiger Erwerb der Grundschuld
  • 1. Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten (§§ 892, 893 BGB)

    Erwerber kann gutgläubig Eigentümerstellung des Veräußerers und Lastenfreiheit erwerben; Bösgläubigkeit oder Widerspruch im Grundbuch schließen gutgläubigen Erwerb aus.

  • 2. Kein gutgläubig einredefreier Erwerb (§ 1192 Ia BGB)

    Einreden aus der Sicherungsabrede (§ 1192 Ia BGB) können nicht gutgläubig überwunden werden; Zessionar erwirbt die Grundschuld mit diesen Einreden belastet.