Vormerkung

Schutz eines schuldrechtlichen Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung durch Vormerkung gem. §§ 883 ff. BGB sowie Durchsetzung gem. § 888 BGB

• I. Entstehung der Vormerkung
  • 1. Vormerkungsfähiger Anspruch

    Gesicherter Anspruch muss auf Einräumung, Aufhebung, Änderung oder Übertragung eines Rechts an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht gerichtet sein (§ 883 I 1 BGB); auch künftige oder bedingte Ansprüche genügen (§ 883 I 2 BGB).

  • 2. Eintragungsgrundlage
    • a. Einigung und Eintragung (§ 873 BGB analog)

      Bewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) oder einstweilige Verfügung (§ 885 I BGB) als Eintragungsgrundlage; die Einigung muss auf Bestellung der Vormerkung gerichtet sein.

    • b. Einstweilige Verfügung (§ 885 I BGB)

      Alternativ kann die Vormerkung auf Grundlage einer einstweiligen Verfügung ohne Bewilligung des Betroffenen eingetragen werden; Verfügungsanspruch ist der zu sichernde schuldrechtliche Anspruch, Verfügungsgrund ergibt sich aus der Gefährdung.

  • 3. Eintragung im Grundbuch

    Konstitutive Eintragung der Vormerkung im Grundbuch (§ 883 I BGB i.V.m. §§ 873, 19 GBO); ohne Eintragung entsteht keine Vormerkung.

• II. Wirkungen der Vormerkung
  • 1. Relative Unwirksamkeit vormerkungswidriger Verfügungen (§ 883 II BGB)

    Verfügungen, die nach Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen werden und den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden, sind dem Vormerkungsberechtigten gegenüber relativ unwirksam; sie bleiben inter partes wirksam.

    • a. Vormerkungswidrige Verfügung

      Jede rechtsgeschäftliche Verfügung über das Grundstück oder das gesicherte Recht nach Eintragung der Vormerkung, die den Anspruch des Berechtigten vereiteln oder beeinträchtigen würde (z.B. Eigentumsübertragung, Belastung).

    • b. Relative Unwirksamkeit

      Die Verfügung ist nur gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam; gegenüber Dritten und zwischen den Verfügungsparteien bleibt sie wirksam (relative Unwirksamkeit, kein Nichtigkeitsgrund).

    • c. Gutgläubiger Erwerb ausgeschlossen

      § 892 BGB schützt den gutgläubigen Erwerber nicht gegenüber dem Vormerkungsberechtigten; die Vormerkung selbst ist im Grundbuch eingetragen und damit erkennbar.

  • 2. Insolvenz- und Zwangsvollstreckungsschutz (§ 883 II BGB analog, §§ 106, 48 InsO)

    In der Insolvenz des Verpflichteten kann der Vormerkungsberechtigte Aussonderung bzw. Erfüllung verlangen (§ 106 InsO); in der Zwangsvollstreckung ist die Vormerkung nach h.M. entsprechend § 883 II BGB zu berücksichtigen.

  • 3. Rangwahrung

    Die Vormerkung sichert den Rang des späteren dinglichen Rechts; das einzutragende Recht erhält den Rang der Vormerkung (§ 883 III BGB).

  • 4. Schutz bei Zwischenverfügungen zugunsten Dritter

    Rechte Dritter, die nach Eintragung der Vormerkung erworben wurden und den gesicherten Anspruch beeinträchtigen, sind dem Berechtigten gegenüber relativ unwirksam (§ 883 II BGB).

• III. Durchsetzung des gesicherten Anspruchs (§ 888 BGB)
  • 1. Zustimmungsanspruch gegen Dritten

    Der Vormerkungsberechtigte kann von demjenigen, dessen Recht durch die Vormerkung relativ unwirksam ist, die Zustimmung zur Eintragung des gesicherten Rechts verlangen (§ 888 I BGB); der Anspruch richtet sich gegen den Dritten, nicht gegen den ursprünglichen Schuldner.

  • 2. Kein Gutglaubensschutz des Dritten

    Der Dritte kann sich nicht auf gutgläubigen Erwerb berufen, da die Vormerkung im Grundbuch eingetragen und damit öffentlich bekannt ist (§§ 892, 883 II BGB).

  • 3. Fortbestand des schuldrechtlichen Anspruchs

    Der schuldrechtliche Anspruch gegen den Verpflichteten muss noch bestehen; ist er erloschen (z.B. durch Erfüllung, Rücktritt), entfällt auch der Zustimmungsanspruch aus § 888 BGB.

• IV. Erlöschen der Vormerkung
  • 1. Erlöschen des gesicherten Anspruchs

    Die Vormerkung ist akzessorisch; erlischt der gesicherte Anspruch (z.B. durch Erfüllung, Aufhebungsvertrag, Verjährung des Hauptanspruchs), erlischt auch die Vormerkung.

  • 2. Aufhebung durch Löschung

    Löschung im Grundbuch auf Grundlage einer Löschungsbewilligung des Berechtigten (§§ 875, 19 GBO).

  • 3. Verzicht und Aufhebungsvertrag

    Einseitiger Verzicht des Berechtigten oder Aufhebungsvertrag mit anschließender Löschung.

• V. Gutgläubiger Erwerb der Vormerkung (§ 892 BGB)

  Die Vormerkung selbst kann gutgläubig erworben werden, wenn der gesicherte Anspruch tatsächlich nicht besteht, aber im Grundbuch eine Bewilligung vorliegt; h.M. wendet § 892 BGB auf den Erwerb der Vormerkung an, soweit das Grundbuch unrichtig ist.