Eigentumserwerb an Grundstücken

Eigentumserwerb an einem Grundstück gem. §§ 873, 925 BGB

• I. Einigung (Auflassung, § 925 BGB)

  Die Auflassung ist die für die Übereignung eines Grundstücks erforderliche dingliche Einigung über den Eigentumsübergang; sie ist eine besondere Form der Einigung i.S.d. § 873 I BGB.

  • 1. Einigungserklärungen beider Parteien

    Veräußerer und Erwerber müssen übereinstimmende Willenserklärungen auf Eigentumsübergang abgeben (Angebot und Annahme, §§ 145 ff. BGB analog, jedoch als einheitlicher Akt).

  • 2. Gleichzeitige Anwesenheit (§ 925 I 1 BGB)

    Veräußerer und Erwerber müssen bei der Auflassung gleichzeitig anwesend sein; eine Stellvertretung ist zulässig (§ 164 BGB).

  • 3. Notarielle Beurkundung (§ 925 I 1 BGB)

    Die Auflassung muss vor einer zuständigen Stelle, in der Regel einem Notar, erklärt werden; die Form ist Wirksamkeitsvoraussetzung.

  • 4. Bedingungsfeindlichkeit (§ 925 II BGB)

    Die Auflassung darf nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erklärt werden; eine bedingte Auflassung ist nichtig.

  • 5. Einigungssurrogate / Bindung an die Einigung

    Die Einigung bleibt bis zur Eintragung grundsätzlich frei widerruflich (§ 873 II BGB), es sei denn, sie ist notariell beurkundet, gerichtlich protokolliert, vor dem Grundbuchamt erklärt oder der Eintragungsantrag ist gestellt worden.

  • 6. Verfügungsbefugnis des Veräußerers

    Der Veräußerer muss Berechtigter sein (§ 185 BGB) oder die Verfügung muss durch Gesetz gestattet sein; andernfalls ist die Auflassung schwebend unwirksam.

    • a. Verfügung des Nichtberechtigten (§ 185 BGB)

      Verfügung eines Nichtberechtigten ist wirksam, wenn der Berechtigte einwilligt (§ 185 I BGB) oder nachträglich genehmigt (§ 185 II BGB).

    • b. Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten (§§ 892, 893 BGB)

      Ist der Veräußerer nicht Eigentümer, kann der Erwerber Eigentum erwerben, wenn er auf den Inhalt des Grundbuchs vertraut und gutgläubig ist (§ 892 I BGB); Bösgläubigkeit oder Widerspruch schließen den Gutglaubenserwerb aus.

• II. Eintragung im Grundbuch (§ 873 I BGB)

  Die Eintragung ist der zweite konstitutive Tatbestand des Eigentumserwerbs; erst mit Vollzug der Eintragung im Grundbuch geht das Eigentum über.

  • 1. Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO)

    Die Eintragung setzt die Bewilligung desjenigen voraus, dessen Recht betroffen wird; die Auflassung enthält regelmäßig zugleich die Eintragungsbewilligung.

  • 2. Eintragungsantrag (§ 13 GBO)

    Die Eintragung erfolgt nur auf Antrag; antragsberechtigt sind Veräußerer, Erwerber oder Notar (§ 15 GBO).

  • 3. Vorliegen der Voreintragung (§ 39 GBO)

    Der Veräußerer muss im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein (Voreintragungsgrundsatz), sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.

  • 4. Zeitpunkt des Eigentumsübergangs

    Das Eigentum geht mit Vollzug der Eintragung über; maßgeblich ist der Zeitpunkt der Eintragung, nicht der Antragstellung.

• III. Kausales Grundgeschäft (Verpflichtungsgeschäft)

  Das dingliche Geschäft (Auflassung + Eintragung) ist vom schuldrechtlichen Grundgeschäft (z.B. Kaufvertrag, § 433 BGB) abstrakt (Abstraktionsprinzip); die Nichtigkeit des Grundgeschäfts berührt die Wirksamkeit der Übereignung grundsätzlich nicht, kann aber Rückabwicklung nach § 812 I 1 Alt. 1 BGB auslösen.

  • 1. Abstraktionsprinzip

    Dingliches und schuldrechtliches Geschäft sind rechtlich selbstständig; Mängel des Verpflichtungsgeschäfts schlagen nicht automatisch auf das Verfügungsgeschäft durch.

  • 2. Fehleridentität

    Ausnahmsweise können Mängel des Grundgeschäfts auf das Verfügungsgeschäft durchschlagen, wenn beide Geschäfte an demselben Mangel leiden (sog. Fehleridentität, z.B. Geschäftsunfähigkeit, arglistige Täuschung, die beide Erklärungen erfasst).

  • 3. Kondiktionsrechtliche Rückabwicklung (§ 812 I 1 Alt. 1 BGB)

    Ist das Grundgeschäft unwirksam, kann der Veräußerer das Erlangte (Eigentum) nach Bereicherungsrecht zurückfordern; der Erwerber hat einen Anspruch auf Rückauflassung.

• IV. Ergebnis

  Liegen Auflassung (§ 925 BGB) und Eintragung (§ 873 I BGB) vor und ist der Veräußerer verfügungsbefugt oder greift gutgläubiger Erwerb (§ 892 BGB), erwirbt der Erwerber Eigentum an dem Grundstück.