Grunddienstbarkeit

Bestehen und Inhalt einer Grunddienstbarkeit gem. §§ 1018 ff. BGB sowie Ansprüche des Berechtigten gegen den Eigentümer des dienenden Grundstücks

• I. Entstehung der Grunddienstbarkeit
  • 1. Einigung (§§ 873, 1018 BGB)

    Dingliche Einigung zwischen dem Eigentümer des dienenden Grundstücks und dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks über die Bestellung der Grunddienstbarkeit; die Einigung muss auf einen bestimmten Inhalt i.S.d. § 1018 BGB gerichtet sein.

  • 2. Eintragung im Grundbuch (§ 873 I BGB)

    Konstitutive Eintragung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch des dienenden Grundstücks; Eintragung im Grundbuch des herrschenden Grundstücks ist nicht erforderlich, aber möglich (§ 1029 BGB).

  • 3. Einigsein bei Eintragung (§ 873 II BGB)

    Die Einigung ist grundsätzlich bis zur Eintragung frei widerruflich, es sei denn, sie ist notariell beurkundet, gerichtlich protokolliert oder der Antrag auf Eintragung ist gestellt und die Auflassung erklärt worden.

  • 4. Berechtigung des Bestellers

    Der Besteller muss Eigentümer des dienenden Grundstücks sein oder zur Verfügung über das Grundstück ermächtigt sein; andernfalls kommt gutgläubiger Erwerb gem. §§ 892, 893 BGB in Betracht.

  • 5. Gutgläubiger Erwerb (§§ 892, 893 BGB)

    Ist der Besteller nicht Eigentümer, kann die Grunddienstbarkeit gutgläubig erworben werden, wenn der Erwerber auf den Inhalt des Grundbuchs vertraut und kein Widerspruch eingetragen ist sowie keine Kenntnis der Unrichtigkeit besteht.

• II. Inhalt der Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB)

  Die Grunddienstbarkeit kann den Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichten, (1) bestimmte Nutzungen des herrschenden Grundstückseigentümers zu dulden (Duldungsdienstbarkeit), (2) bestimmte Handlungen auf dem dienenden Grundstück zu unterlassen (Unterlassungsdienstbarkeit) oder (3) die Ausübung eines Rechts auf dem herrschenden Grundstück zu beschränken (Beschränkungsdienstbarkeit). Eine Verpflichtung zu positivem Tun ist grundsätzlich ausgeschlossen (§ 1020 S. 2 BGB als Ausnahme).

  • 1. Duldungsdienstbarkeit

    Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat die Benutzung seines Grundstücks durch den Berechtigten zu dulden, z.B. Wegerecht, Leitungsrecht.

  • 2. Unterlassungsdienstbarkeit

    Der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist verpflichtet, bestimmte Handlungen auf seinem Grundstück zu unterlassen, z.B. Bebauungsverbot, Höhenbeschränkung.

  • 3. Beschränkungsdienstbarkeit

    Die Ausübung eines dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks zustehenden Rechts gegenüber dem dienenden Grundstück wird ausgeschlossen, z.B. Ausschluss des Notwegerechts.

  • 4. Vorteil für das herrschende Grundstück (§ 1019 BGB)

    Die Grunddienstbarkeit muss dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks in der Benutzung dieses Grundstücks einen Vorteil gewähren; ein rein persönlicher Vorteil genügt nicht. Maßgeblich ist ein objektiver, grundstücksbezogener Nutzen.

• III. Ausübung der Grunddienstbarkeit
  • 1. Schonendste Ausübung (§ 1020 BGB)

    Der Berechtigte hat bei der Ausübung der Grunddienstbarkeit das Interesse des Eigentümers des dienenden Grundstücks tunlichst zu schonen; er darf nur die zur Ausübung erforderlichen Einrichtungen auf dem dienenden Grundstück halten.

  • 2. Unterhaltungspflicht (§ 1020 S. 2 BGB)

    Soweit der Berechtigte zur Unterhaltung einer Anlage auf dem dienenden Grundstück verpflichtet ist, hat er diese in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten; dies ist die gesetzlich anerkannte Ausnahme einer positiven Handlungspflicht.

  • 3. Verlegung der Ausübung (§ 1023 BGB)

    Beschränkt sich die Grunddienstbarkeit auf einen Teil des dienenden Grundstücks, kann der Eigentümer die Verlegung der Ausübung auf eine andere, für den Berechtigten ebenso geeignete Stelle verlangen, wenn die Verlegung für ihn aus besonderen Gründen geboten ist.

  • 4. Mitbenutzung durch den Eigentümer (§ 1024 BGB)

    Steht dem Eigentümer des dienenden Grundstücks das Recht zu, die Dienstbarkeit mitzubenutzen, so hat er die Kosten der Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlage anteilig zu tragen.

• IV. Ansprüche des Berechtigten
  • 1. Negatorischer Anspruch (§§ 1027, 1004 BGB)

    Wird die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, kann der Berechtigte vom Störer Beseitigung der Beeinträchtigung und bei Wiederholungsgefahr Unterlassung verlangen; § 1004 BGB gilt über § 1027 BGB entsprechend.

    • a. Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit

      Jede tatsächliche oder rechtliche Erschwerung oder Verhinderung der Ausübung der Grunddienstbarkeit, die nicht vom Berechtigten zu dulden ist.

    • b. Störereigenschaft

      Handlungsstörer: wer die Beeinträchtigung durch eigenes Verhalten adäquat kausal verursacht hat. Zustandsstörer: wer die Beeinträchtigung durch den Zustand einer ihm zurechenbaren Sache verursacht.

    • c. Kein Ausschluss (§ 1004 II BGB)

      Der Anspruch ist ausgeschlossen, soweit der Berechtigte zur Duldung verpflichtet ist, z.B. aufgrund vertraglicher Vereinbarung oder gesetzlicher Regelung.

  • 2. Schadensersatzanspruch (§§ 1027, 823 ff. BGB)

    Bei schuldhafter Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit kann der Berechtigte Schadensersatz nach den allgemeinen Vorschriften verlangen; die Grunddienstbarkeit ist ein sonstiges absolutes Recht i.S.d. § 823 I BGB.

  • 3. Herausgabeanspruch (§§ 985, 1027 BGB analog)

    Soweit der Eigentümer des dienenden Grundstücks dem Berechtigten den Besitz an Anlagen oder Einrichtungen entzieht, die zur Ausübung der Dienstbarkeit erforderlich sind, kommt ein Herausgabeanspruch in Betracht.

• V. Erlöschen der Grunddienstbarkeit
  • 1. Aufhebung (§§ 875, 1026 BGB)

    Die Grunddienstbarkeit erlischt durch Aufhebungserklärung des Berechtigten gegenüber dem Grundbuchamt und Löschung im Grundbuch (§ 875 BGB); bei Teilung des dienenden Grundstücks bleibt die Dienstbarkeit auf den belasteten Teilen bestehen (§ 1026 BGB).

  • 2. Vereinigung (§ 889 BGB)

    Die Grunddienstbarkeit erlischt nicht durch Vereinigung des herrschenden und des dienenden Grundstücks in einer Hand (Konfusion), da § 889 BGB die Vereinigung als Erlöschensgrund ausschließt.

  • 3. Zeitablauf/Bedingungseintritt

    Wurde die Grunddienstbarkeit befristet oder unter einer auflösenden Bedingung bestellt, erlischt sie mit Zeitablauf oder Bedingungseintritt.

  • 4. Ersitzung des Erlöschens (§ 901 BGB)

    Ist die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, erlischt sie nicht durch Nichtausübung; § 901 BGB setzt voraus, dass die Dienstbarkeit nicht eingetragen ist.

  • 5. Zwangsversteigerung (§§ 52, 91 ZVG)

    Im Rahmen der Zwangsversteigerung des dienenden Grundstücks erlischt die Grunddienstbarkeit, wenn sie dem betreibenden Gläubiger im Rang nachgeht und nicht bestehen bleibt (§ 52 ZVG).

• VI. Schutz des gutgläubigen Erwerbers (§§ 892, 893 BGB)

  Wer das dienende Grundstück gutgläubig lastenfrei erwirbt, ist durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs geschützt; eine nicht eingetragene Grunddienstbarkeit erlischt gegenüber dem gutgläubigen Erwerber, sofern kein Widerspruch eingetragen ist.