Gutgläubiger Erwerb von Grundstücken

Gutgläubiger Erwerb des Eigentums an einem Grundstück gem. § 892 BGB

• I. Wirksamer Erwerbstatbestand (Einigung und Eintragung)

  Gem. § 873 I BGB setzt der Eigentumserwerb an einem Grundstück eine dingliche Einigung (Auflassung, § 925 BGB) und die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch voraus. Fehlt die materielle Berechtigung des Verfügenden, greift § 892 BGB als Korrektiv.

  • 1. Auflassung (§ 925 BGB)

    Einigung über den Eigentumsübergang, die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt wird; sie ist bedingungsfeindlich (§ 925 II BGB).

  • 2. Eintragung im Grundbuch

    Konstitutive Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer; erst mit Eintragung ist der Erwerbstatbestand vollendet.

• II. Unrichtigkeit des Grundbuchs

  Das Grundbuch ist unrichtig, wenn der eingetragene Berechtigte in Wirklichkeit nicht (mehr) Rechtsinhaber ist, z.B. weil der Veräußerer das Eigentum nie erworben hat oder es bereits verloren hat. § 892 BGB schützt nur bei Unrichtigkeit; ist das Grundbuch richtig, bedarf es keines gutgläubigen Erwerbs.

• III. Verfügung eines Nichtberechtigten

  Der Veräußerer muss als Berechtigter im Grundbuch eingetragen sein, ohne es materiell-rechtlich zu sein. § 892 BGB fingiert die Richtigkeit des Grundbuchs zugunsten des gutgläubigen Erwerbers.

• IV. Gutgläubigkeit des Erwerbers (§ 892 I 1 BGB)

  Der Erwerber muss im Zeitpunkt des Rechtserwerbs (Vollendung des Tatbestands, d.h. Eintragung) gutgläubig sein. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Eintragung, sofern die Einigung vorher lag; bei späterer Einigung kommt es auf deren Zeitpunkt an.

  • 1. Keine positive Kenntnis der Unrichtigkeit

    Gutgläubigkeit fehlt, wenn der Erwerber die Unrichtigkeit des Grundbuchs positiv kennt (§ 892 I 1 Hs. 2 BGB). Grobe Fahrlässigkeit schadet – anders als bei § 932 II BGB – grundsätzlich nicht; h.M. lässt allenfalls arglistiges Verschließen vor aufgedrängter Kenntnis genügen.

  • 2. Kein Widerspruch im Grundbuch (§ 892 I 1 Hs. 2 BGB)

    Ist gegen die Richtigkeit des Grundbuchs ein Widerspruch eingetragen (§§ 894, 899 BGB), entfällt der öffentliche Glaube; der Erwerber kann sich nicht auf § 892 BGB berufen.

  • 3. Keine Kenntnis aus sonstigen Umständen

    Positive Kenntnis kann sich auch aus außerhalb des Grundbuchs liegenden Umständen ergeben, sofern der Erwerber die Unrichtigkeit dadurch sicher kennt; bloße Verdachtsmomente oder fahrlässige Unkenntnis genügen nicht.

• V. Entgeltlichkeit (§ 892 I 1 BGB)

  § 892 BGB schützt grundsätzlich auch den unentgeltlichen Erwerber; Entgeltlichkeit ist keine Voraussetzung des gutgläubigen Erwerbs nach § 892 BGB (anders als bei § 816 I 2 BGB). Unentgeltlicher Erwerb ist daher ebenfalls geschützt, sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Hinweis: Bei Schenkung kann jedoch § 822 BGB relevant werden.

• VI. Kein Ausschluss des Gutglaubenserwerbs

  Der Schutz des § 892 BGB ist ausgeschlossen, wenn

  • 1. Widerspruch eingetragen ist

    Vgl. bereits IV. 2.; der eingetragene Widerspruch (§ 899 BGB) zerstört den öffentlichen Glauben vollständig.

  • 2. Positive Kenntnis des Erwerbers vorliegt

    Vgl. IV. 1.; Kenntnis im maßgeblichen Zeitpunkt schließt § 892 BGB aus.

  • 3. Verfügungsbeschränkungen (§ 892 II BGB)

    Eingetragene Verfügungsbeschränkungen (z.B. Insolvenzvermerke, § 32 InsO; Nachlassverwaltungsvermerke) wirken gegen jeden Erwerber; nicht eingetragene relative Verfügungsverbote (§§ 135, 136 BGB) sind dagegen nach § 892 BGB überwindbar, sofern der Erwerber gutgläubig ist.

• VII. Rechtsfolge

  Liegen alle Voraussetzungen vor, erwirbt der Erwerber das Eigentum am Grundstück so, als wäre der Veräußerer der wahre Berechtigte gewesen (§ 892 I 1 BGB). Der bisherige wahre Eigentümer verliert sein Eigentum; er ist auf Ansprüche gegen den Veräußerer (§§ 816 I, 823 II BGB i.V.m. § 263 StGB, § 826 BGB) verwiesen. Eingetragene Rechte Dritter, die nicht bestehen, gelten als nicht bestehend (§ 892 I 2 BGB); tatsächlich bestehende, aber nicht eingetragene Rechte erlöschen zugunsten des gutgläubigen Erwerbers.