Grundschuld

Anspruch des Grundschuldgläubigers G gegen den Eigentümer E auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück aus §§ 1191, 1147 BGB

• I. Entstehung der Grundschuld
  • 1. Einigung (§§ 1191, 873 I BGB)

    Dinglicher Vertrag zwischen Eigentümer und Grundschuldgläubiger über die Bestellung der Grundschuld; bei Briefgrundschuld (§ 1195 BGB) zusätzlich Übergabe des Grundschuldbriefs.

  • 2. Eintragung im Grundbuch (§ 873 I BGB)

    Konstitutive Eintragung der Grundschuld im Grundbuch des belasteten Grundstücks; Inhalt: Gläubiger, Betrag, Zinssatz (§ 1192 I i.V.m. § 1115 BGB).

  • 3. Berechtigung des Bestellers
    • a. Eigentümer als Besteller

      Grundschuld kann nur vom Eigentümer oder mit dessen Zustimmung bestellt werden (§ 873 I BGB).

    • b. Gutgläubiger Erwerb (§§ 892, 893 BGB)

      Ist der Besteller nicht Eigentümer, kann der Erwerber gutgläubig auf den Grundbuchinhalt vertrauen, sofern kein Widerspruch eingetragen und kein Kenntnis der Unrichtigkeit vorliegt.

  • 4. Briefgrundschuld: Übergabe des Grundschuldbriefs (§ 1117 BGB)

    Bei der Briefgrundschuld (§ 1195 BGB) ist zusätzlich zur Einigung und Eintragung die Übergabe des Grundschuldbriefs erforderlich; Ersatz durch Vereinbarung nach § 1117 II BGB möglich.

• II. Inhalt und Umfang der Grundschuld
  • 1. Belastungsgegenstand

    Die Grundschuld belastet das Grundstück sowie dessen wesentliche Bestandteile und Zubehör (§§ 1120 ff. BGB i.V.m. § 1192 I BGB).

  • 2. Grundschuldzinsen (§ 1192 I i.V.m. § 1115 BGB)

    Grundschuldzinsen sind selbstständige dingliche Nebenleistungen; sie sind im Grundbuch einzutragen und entstehen unabhängig von einer persönlichen Forderung.

  • 3. Fehlende Akzessorietät

    Die Grundschuld ist nicht akzessorisch; sie besteht unabhängig von einer gesicherten Forderung (Abgrenzung zur Hypothek, §§ 1113 ff. BGB). Eine Sicherungsabrede (Sicherungsvertrag) begründet lediglich schuldrechtliche Bindungen.

• III. Sicherungsabrede (Sicherungsvertrag)

  Schuldrechtliche Vereinbarung zwischen Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer über den Sicherungszweck der Grundschuld; regelt Entstehung, Umfang und Rückgewähranspruch. Kein Bestandteil des dinglichen Rechts, aber für Einreden und Rückgewähr entscheidend.

  • 1. Inhalt der Sicherungsabrede

    Bestimmung der gesicherten Forderung(en), Bedingungen der Verwertung und Pflicht zur Rückgewähr bei Wegfall des Sicherungszwecks.

  • 2. Einreden aus der Sicherungsabrede (§ 1192 Ia BGB)

    Seit dem Risikobegrenzungsgesetz 2008 kann der Eigentümer dem Grundschuldgläubiger Einreden aus der Sicherungsabrede auch gegenüber einem Zessionar entgegenhalten, sofern die Grundschuld nach dem 18.08.2008 abgetreten wurde (§ 1192 Ia BGB).

  • 3. Rückgewähranspruch

    Bei Wegfall des Sicherungszwecks (Tilgung der gesicherten Forderung) entsteht ein schuldrechtlicher Anspruch auf Rückübertragung oder Aufhebung der Grundschuld; dinglicher Anspruch auf Löschungsbewilligung (§ 894 BGB).

• IV. Übertragung der Grundschuld
  • 1. Briefgrundschuld (§§ 1192 I, 1154 BGB)

    Übertragung durch Abtretungserklärung in schriftlicher Form und Übergabe des Grundschuldbriefs; Eintragung im Grundbuch nicht konstitutiv, aber empfehlenswert.

  • 2. Buchgrundschuld (§§ 1192 I, 873 BGB)

    Übertragung durch Einigung und Eintragung der Abtretung im Grundbuch.

  • 3. Gutgläubiger Erwerb (§§ 892, 1192 I BGB)

    Gutgläubiger einredefreier Erwerb vom Nichtberechtigten möglich; seit § 1192 Ia BGB jedoch Einreden aus der Sicherungsabrede erhalten.

• V. Verwertung der Grundschuld (§§ 1191, 1147 BGB)
  • 1. Duldungsanspruch (§ 1147 BGB)

    Der Grundschuldgläubiger kann vom Eigentümer Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück verlangen; Grundlage für die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung (ZVG).

  • 2. Vollstreckbarer Titel

    Für die Zwangsvollstreckung ist ein vollstreckbarer Titel erforderlich (§ 704 ZPO); in der Praxis häufig notarielle Unterwerfungserklärung (§ 800 ZPO).

  • 3. Einreden des Eigentümers
    • a. Dingliche Einreden

      Z.B. Einrede der Verjährung des Grundschuldzinsanspruchs (§§ 1192 I, 1157 BGB).

    • b. Schuldrechtliche Einreden aus Sicherungsabrede (§ 1192 Ia BGB)

      Einrede der Nichtvalutierung, der Tilgung der gesicherten Forderung oder des fehlenden Sicherungsfalls; gegenüber Zessionar nach § 1192 Ia BGB erhalten.

• VI. Erlöschen der Grundschuld
  • 1. Aufhebung (§§ 1192 I, 1183 BGB)

    Aufhebung durch Einigung und Eintragung der Löschung im Grundbuch; Zustimmung des Eigentümers und aller Berechtigten erforderlich.

  • 2. Eigentümergrundschuld (§§ 1196, 1163 BGB analog)

    Fällt Gläubiger- und Eigentümerstellung zusammen oder erlischt die gesicherte Forderung, entsteht kraft Gesetzes eine Eigentümergrundschuld; keine automatische Löschung.

  • 3. Verzicht (§§ 1192 I, 1168 BGB)

    Der Grundschuldgläubiger kann auf die Grundschuld verzichten; der Verzicht führt zum Anfall der Eigentümergrundschuld.