Hypothek

Bestellung und Durchsetzung einer Hypothek gem. §§ 1113 ff. BGB

• I. Entstehung der Hypothek
  • 1. Einigung (§§ 1113, 873 I BGB)

    Dinglicher Vertrag zwischen Eigentümer und Gläubiger über die Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek; Einigung muss auf Bestellung eines akzessorischen Grundpfandrechts gerichtet sein.

  • 2. Eintragung im Grundbuch (§ 873 I BGB)

    Konstitutive Eintragung der Hypothek im Grundbuch (Abteilung III); Eintragung muss Gläubiger, Betrag und gesicherte Forderung erkennen lassen (§ 1115 BGB).

  • 3. Berechtigung des Bestellers
    • a. Eigentümer als Besteller

      Grundsätzlich muss der Besteller Eigentümer des Grundstücks sein.

    • b. Gutgläubiger Erwerb (§§ 892, 893 BGB)

      Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten möglich, wenn der Erwerber auf den Inhalt des Grundbuchs vertraut und kein Widerspruch eingetragen ist sowie keine Kenntnis der Unrichtigkeit vorliegt.

  • 4. Akzessorietät: Bestehen der gesicherten Forderung (§ 1113 I BGB)

    Die Hypothek setzt das Bestehen einer zu sichernden Forderung voraus (strenge Akzessorietät); ohne wirksame Forderung entsteht keine Hypothek, sondern eine Eigentümergrundschuld (§ 1163 I 1 BGB).

  • 5. Briefhypothek / Buchhypothek (§§ 1116, 1117 BGB)

    Im Regelfall Briefhypothek: Entstehung erst mit Übergabe des Hypothekenbriefs (§ 1117 I BGB); Buchhypothek durch Ausschluss des Briefs im Grundbuch (§ 1116 II BGB).

• II. Inhalt und Umfang der Hypothek
  • 1. Gesicherte Forderung

    Die Hypothek sichert eine bestimmte Geldforderung (§ 1113 I BGB); Zinsen und Nebenleistungen nur, soweit eingetragen (§§ 1115, 1118 BGB).

  • 2. Haftungsverband (§§ 1120 ff. BGB)

    Die Hypothek erstreckt sich auf Erzeugnisse, Zubehör und sonstige Bestandteile des Grundstücks, soweit sie nicht von der Haftung befreit sind (§§ 1120–1122 BGB).

  • 3. Rang der Hypothek (§§ 879 ff. BGB)

    Der Rang bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung; bei gleichzeitiger Eintragung gleichrangig (§ 879 I BGB).

• III. Übertragung der Hypothek
  • 1. Akzessorischer Übergang mit der Forderung (§ 1153 BGB)

    Mit der Abtretung der gesicherten Forderung geht die Hypothek kraft Gesetzes auf den neuen Gläubiger über; eine gesonderte dingliche Einigung ist nicht erforderlich.

  • 2. Form der Abtretung
    • a. Briefhypothek (§§ 1154 I, 1117 BGB)

      Abtretung der Forderung in schriftlicher Form (§ 1154 I BGB) und Übergabe des Hypothekenbriefs; Eintragung im Grundbuch nicht erforderlich, aber möglich.

    • b. Buchhypothek (§ 1154 III BGB)

      Abtretung der Forderung und Eintragung der Abtretung im Grundbuch erforderlich.

  • 3. Gutgläubiger Erwerb (§§ 1138, 892 BGB)

    Gutgläubiger Erwerb der Hypothek möglich hinsichtlich des Bestehens und Inhalts der Forderung; § 1138 BGB erweitert den öffentlichen Glauben des Grundbuchs auf die Forderung.

• IV. Erlöschen der Hypothek
  • 1. Erlöschen der gesicherten Forderung (§ 1163 I 1 BGB)

    Erlischt die gesicherte Forderung (z.B. durch Erfüllung, § 362 BGB), wandelt sich die Hypothek kraft Gesetzes in eine Eigentümergrundschuld um; der Eigentümer kann Löschung verlangen (§ 1183 BGB).

  • 2. Aufhebung (§§ 875, 1183 BGB)

    Aufhebung durch Aufgabeerklärung des Gläubigers gegenüber dem Grundbuchamt und Löschung im Grundbuch.

  • 3. Zwangsversteigerung (§§ 91, 52 ZVG)

    Die Hypothek erlischt durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, soweit sie nicht bestehen bleibt (§ 91 ZVG).

  • 4. Konfusion

    Vereinigung von Gläubiger- und Eigentümerstellung führt zur Eigentümergrundschuld (§ 1163 II BGB), nicht zum Erlöschen.

• V. Durchsetzung der Hypothek (Befriedigung aus dem Grundstück)
  • 1. Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung
    • a. Fälligkeit der gesicherten Forderung

      Die gesicherte Forderung muss fällig sein (§ 1141 BGB i.V.m. allgemeinen Regeln).

    • b. Vollstreckungstitel und vollstreckbare Ausfertigung (§§ 704, 724 ZPO)

      Für die Zwangsvollstreckung in das Grundstück bedarf es eines Titels gegen den Eigentümer; bei dinglicher Klage Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB).

    • c. Duldungsklage (§ 1147 BGB)

      Der Gläubiger kann vom Eigentümer Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück verlangen; Anspruch richtet sich gegen den jeweiligen Eigentümer.

  • 2. Zwangsversteigerung / Zwangsverwaltung (§§ 1 ff. ZVG)

    Befriedigung des Gläubigers durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks nach dem ZVG.

  • 3. Einreden des Eigentümers
    • a. Einreden aus der Forderung (§ 1137 BGB)

      Der Eigentümer kann dem Gläubiger alle Einreden entgegenhalten, die dem persönlichen Schuldner zustehen (z.B. Stundung, Verjährung der Forderung).

    • b. Einrede der Verjährung der Hypothek (§§ 1142, 902 BGB)

      Der Anspruch aus der Hypothek selbst verjährt nicht (§ 902 I BGB); jedoch kann die Forderung verjährt sein (§ 216 BGB: Befriedigung aus dem Grundstück bleibt trotz Verjährung der Forderung möglich).

    • c. Ablösungsrecht (§§ 1142, 1143 BGB)

      Der Eigentümer kann die Forderung ablösen und damit die Hypothek zum Erlöschen bringen; bei Ablösung durch Dritte Legalzession (§ 1143 BGB).