Definitionen

Renovierungsstau

§ 535 BGB · Zivilrecht

Ein Renovierungsstau liegt vor, wenn über einen längeren Zeitraum unterlassene Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen sich angesammelt haben, sodass der Zustand der Mietsache erheblich hinter dem vertraglich geschuldeten oder einem dem gewöhnlichen Gebrauch entsprechenden Zustand zurückbleibt. Im Mietrecht ist der Renovierungsstau insbesondere relevant, wenn dem Mieter bei Mietbeginn ohne angemessenen Ausgleich eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung übergeben wurde, was zur Unwirksamkeit formularvertraglicher Schönheitsreparaturklauseln führen kann.

Merksatz

Entscheidend ist das Ausmaß des Zustandsrückstands, nicht allein die Dauer unterlassener Arbeiten.

Fälle zum Selbstprüfen

Entscheide zuerst selbst. Danach siehst du die Prüfung an der Definition.

AFall A

Leas Vermieter hat im Mietvertrag zugesagt, die Wandanstriche in einem gepflegten Zustand zu halten. 1Seit zwölf Jahren lässt er trotz wiederholter Hinweise keine notwendigen Malerarbeiten ausführen. 2Zu den zunächst betroffenen Wänden sind nach und nach weitere in anderen Zimmern hinzugekommen. 3Heute sind die Anstriche in der ganzen Wohnung großflächig abgeblättert und stark verschmutzt.

Trifft „Renovierungsstau“ hier zu?

„Renovierungsstau“ trifft zu.Alle 3 Merkmale sind erfüllt.

An der Definition geprüft

1
Über längere Zeit unterlassene Arbeiten
Die erforderlichen Malerarbeiten werden bereits seit vielen Jahren nicht ausgeführt.
erfüllt
2
Ansammlung der ausstehenden Arbeiten
Zu den unerledigten Arbeiten sind im Laufe der Zeit weitere hinzugekommen.
erfüllt
3
Erheblicher Zustandsrückstand
Der flächendeckend schlechte Zustand weicht erheblich von den zugesagten gepflegten Wandanstrichen ab.
erfüllt

BFall B

Leas Vermieter hat im Mietvertrag ausdrücklich versprochen, auch kleinste Schrammen im Wandanstrich auszubessern. 1Seit zwölf Jahren bessert er die gemeldeten kleinen Schrammen nicht aus. 2Über die Jahre sind mehrere kleine Stellen hinzugekommen. Die Farbschicht ist ansonsten überall intakt und sauber; die Schrammen sind nur bei genauer Betrachtung sichtbar.

Trifft „Renovierungsstau“ hier zu?

„Renovierungsstau“ trifft nicht zu.Es fehlt: Erheblicher Zustandsrückstand

An der Definition geprüft

1
Über längere Zeit unterlassene Arbeiten
Die ausdrücklich versprochenen Ausbesserungen werden über einen längeren Zeitraum unterlassen.
erfüllt
2
Ansammlung der ausstehenden Arbeiten
Zu den alten, nicht ausgebesserten Stellen sind weitere hinzugekommen.
erfüllt
3
Erheblicher Zustandsrückstand
Die nur bei genauer Betrachtung sichtbaren Schrammen begründen keinen erheblichen Zustandsrückstand.
fehlt

Typische Fehler

Voraussetzung vergessen

FehlerEine formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel wird allein wegen der unrenovierten Übergabe für unwirksam gehalten, ohne einen gewährten Ausgleich zu berücksichtigen.

RichtigBei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenem Wohnraum ist zu prüfen, ob der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhalten hat.