Definitionen
Kauf bricht nicht Miete
§ 566 BGB · ZivilrechtDer Grundsatz 'Kauf bricht nicht Miete' besagt, dass bei rechtsgeschäftlicher Übertragung des Eigentums auf einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt, soweit sie die Dauer seines Eigentums betreffen. Voraussetzung ist, dass es sich um vermieteten Wohnraum oder entsprechend um ein vermietetes Grundstück oder andere vermietete Räume handelt, der Veräußerer zugleich Vermieter ist und das Mietobjekt dem Mieter vor dem Eigentumsübergang überlassen wurde (§§ 566, 578 BGB).
Nicht der Kaufvertrag, sondern der Eigentumsübergang ist für den gesetzlichen Vermieterwechsel entscheidend.
- VorherÜberlassung an den MieterDer Mieter erhält das Mietobjekt zur Nutzung.
- EigentumsübergangErwerber wird VermieterDer Erwerber tritt für seine Eigentumszeit in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten ein.
- Überlassung an den Mieter Der Mieter erhält das Mietobjekt zur Nutzung.
- Erwerber wird Vermieter Der Erwerber tritt für seine Eigentumszeit in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten ein.
Fälle zum Selbstprüfen
Entscheide zuerst selbst. Danach siehst du die Prüfung an der Definition.
Nora gehört eine Wohnung, die sie an Leon vermietet hat. Leon hat von Nora die Schlüssel erhalten und wohnt bereits in der Wohnung. Anschließend verkauft Nora die Wohnung an Emil, der danach als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Trifft „Kauf bricht nicht Miete“ hier zu?
An der Definition geprüft
- 1erfülltVermieteter Wohnraum, ein vermietetes Grundstück oder andere vermietete RäumeDie Wohnung ist vermieteter Wohnraum.
- 2erfülltVeräußerer ist zugleich VermieterNora ist sowohl die bisherige Eigentümerin als auch Leons Vermieterin.
- 3erfülltÜberlassung an den Mieter vor dem EigentumsübergangLeon hat die Wohnung bereits erhalten, bevor Emil Eigentümer wird.
- 4erfülltRechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung auf einen DrittenDie verkaufte Wohnung wird von Nora auf Emil als neuen Eigentümer übertragen.
Nora gehört eine Wohnung, die sie an Leon vermietet hat. Nora verkauft die Wohnung an Emil, der anschließend als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Zu diesem Zeitpunkt hat Leon die Schlüssel noch nicht erhalten und kann die Wohnung noch nicht nutzen; die Übergabe ist erst für den folgenden Monat vereinbart.
Trifft „Kauf bricht nicht Miete“ hier zu?
An der Definition geprüft
- 1erfülltVermieteter Wohnraum, ein vermietetes Grundstück oder andere vermietete RäumeÜber die Wohnung besteht bereits ein Mietvertrag.
- 2erfülltVeräußerer ist zugleich VermieterNora ist sowohl die bisherige Eigentümerin als auch Leons Vermieterin.
- 3fehltÜberlassung an den Mieter vor dem EigentumsübergangBeim Eigentumsübergang ist Leon die Wohnung noch nicht überlassen worden.
- 4erfülltRechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung auf einen DrittenDie verkaufte Wohnung wird von Nora auf Emil als neuen Eigentümer übertragen.
Typische Fehler
FehlerDer Erwerber wird bereits mit Abschluss des Kaufvertrags als neuer Vermieter behandelt.
RichtigBei erfüllten Voraussetzungen tritt der Erwerber erst mit dem Eigentumsübergang in die Vermieterstellung ein.
FehlerEin bestehender Mietvertrag wird für ausreichend gehalten, ohne die vorherige Überlassung zu prüfen.
RichtigDer Mieter muss das Mietobjekt schon vor dem Eigentumsübergang zur Nutzung erhalten haben.
In diesen Prüfungsschemata geprüft
1 Schema