Definitionen

Rechtsmangel

§ 435 BGB · Zivilrecht

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn in Bezug auf die Kaufsache entweder ein Dritter ein Recht gegenüber dem Käufer durchsetzen kann, das der Käufer nicht im Kaufvertrag übernommen hat, oder ein tatsächlich nicht bestehendes Recht im Grundbuch eingetragen ist.

Merksatz

Vertraglich übernommene Rechte Dritter begründen für sich genommen keinen Rechtsmangel.

Rechtsmangel oder Sachmangel?Links geht es um die rechtliche Stellung des Käufers, rechts um die Anforderungen an die Sache selbst.

Rechtsmangel

Sachmangel

Art des Problems

Nicht übernommenes Drittrecht oder nicht bestehendes Grundbuchrecht.

Nichterfüllung der Anforderungen an Beschaffenheit oder Montage.

Typisches Beispiel

Nicht übernommenes Wegerecht eines Nachbarn.

Ein schon bei Übergabe undichtes Dach.

Fälle zum Selbstprüfen

Entscheide zuerst selbst. Danach siehst du die Prüfung an der Definition.

AFall A

Lea kauft ein Grundstück und wird als dessen Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Der frühere Eigentümer hatte dem Nachbarn ein Wegerecht über das Grundstück eingeräumt und dieses im Grundbuch eintragen lassen. Im Kaufvertrag ist vereinbart, dass Lea das Grundstück ohne dieses Recht erhalten soll.

Trifft „Rechtsmangel“ hier zu?

„Rechtsmangel“ trifft zu.Alle 2 Merkmale sind erfüllt.

An der Definition geprüft

1
Bezug zur Kaufsache
Das Wegerecht bezieht sich auf das von Lea gekaufte Grundstück.
erfüllt
2
Durchsetzbares Drittrecht ohne Übernahme oder nicht bestehendes Grundbuchrecht
Der Nachbar kann das eingetragene Wegerecht auch gegenüber Lea durchsetzen, obwohl sie es nicht vertraglich übernommen hat.
erfüllt

BFall B

Lea kauft ein Grundstück und wird als dessen Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. 1Der frühere Eigentümer hatte dem Nachbarn ein Wegerecht über das Grundstück eingeräumt und dieses im Grundbuch eintragen lassen. Im Kaufvertrag übernimmt Lea das eingetragene Wegerecht ausdrücklich. Weitere Rechte sind nicht im Grundbuch eingetragen.

Trifft „Rechtsmangel“ hier zu?

„Rechtsmangel“ trifft nicht zu.Es fehlt: Durchsetzbares Drittrecht ohne Übernahme oder nicht bestehendes Grundbuchrecht

An der Definition geprüft

1
Bezug zur Kaufsache
Das Wegerecht bezieht sich auf das von Lea gekaufte Grundstück.
erfüllt
2
Durchsetzbares Drittrecht ohne Übernahme oder nicht bestehendes Grundbuchrecht
Lea hat das bestehende Wegerecht vertraglich übernommen; ein nicht bestehendes Grundbuchrecht gibt es nicht.
fehlt

CFall CAbgrenzung zu Sachmangel

Lea kauft ein als bezugsfertig angebotenes Wohnhaus. 1Bei der Übergabe dringt Regenwasser durch ein Loch im Dach in die Wohnräume ein. Im Grundbuch ist nur Lea als Eigentümerin eingetragen; Rechte anderer Personen an dem Grundstück oder Haus gibt es nicht.

Trifft „Rechtsmangel“ hier zu?

„Rechtsmangel“ trifft nicht zu.Es fehlt: Durchsetzbares Drittrecht ohne Übernahme oder nicht bestehendes Grundbuchrecht

An der Definition geprüft

1
Bezug zur Kaufsache
Das undichte Dach betrifft das gekaufte Wohnhaus.
erfüllt
2
Durchsetzbares Drittrecht ohne Übernahme oder nicht bestehendes Grundbuchrecht
Es fehlen Drittrechte und nicht bestehende Grundbuchrechte; das undichte Dach ist ein Sachmangel.
fehlt

Typische Fehler

Voraussetzung vergessen

FehlerJedes gegen den Käufer durchsetzbare Recht eines Dritten wird als Rechtsmangel eingeordnet.

RichtigEs muss geprüft werden, ob der Käufer das Recht im Kaufvertrag übernommen hat; übernommene Rechte begründen für sich genommen keinen Rechtsmangel.

Voraussetzung vergessen

FehlerEin unrichtiger Grundbucheintrag wird ausgeschlossen, weil das eingetragene Recht tatsächlich nicht besteht.

RichtigAuch ein tatsächlich nicht bestehendes Recht kann einen Rechtsmangel begründen, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.