Definitionen

Verkehrswert

§ 194 BauGB · Öffentliches Recht

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Merksatz

Ein tatsächlich vereinbarter Kaufpreis ist nicht automatisch der objektiv erzielbare Preis am Bewertungsstichtag.

Fälle zum Selbstprüfen

Entscheide zuerst selbst. Danach siehst du die Prüfung an der Definition.

AFall A

Eine Gutachterin soll den Preis eines Wohnhauses zum 1. Juli 2025 ermitteln. Sie schätzt, welchen Betrag fremde Kaufinteressenten bei üblicher Vermarktung an diesem Tag voraussichtlich zahlen würden. Dabei berücksichtigt sie die erlaubte Nutzung, eingetragene Rechte, den Bauzustand, die Ausstattung und die Wohnlage. Außergewöhnliche Verkaufssituationen und den allein mit Kindheitserinnerungen begründeten Mehrbetrag eines Interessenten lässt sie außer Betracht.

Trifft „Verkehrswert“ hier zu?

„Verkehrswert“ trifft zu.Alle 4 Merkmale sind erfüllt.

An der Definition geprüft

1
Preisermittlung zum maßgeblichen Stichtag
Die Gutachterin ermittelt den erzielbaren Preis bezogen auf den vorgegebenen 1. Juli 2025.
erfüllt
2
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr
Die Schätzung orientiert sich an einem Verkauf unter üblichen Marktbedingungen.
erfüllt
3
Berücksichtigung rechtlicher und tatsächlicher Objektmerkmale
Die rechtlichen Verhältnisse sowie Zustand, Ausstattung und Lage des Hauses fließen in die Bewertung ein.
erfüllt
4
Ausblendung ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse
Weder besondere Verkaufssituationen noch die persönliche Bindung eines Interessenten beeinflussen die Schätzung.
erfüllt

BFall B

Eine Gutachterin soll den Preis eines Wohnhauses zum 1. Juli 2025 ermitteln, verwendet aber ausschließlich das niedrigere Preisniveau vom 1. Juli 2023. Sie schätzt, welchen Betrag 2fremde Kaufinteressenten bei üblicher Vermarktung im Juli 2023 gezahlt hätten. 3Dabei berücksichtigt sie die erlaubte Nutzung, eingetragene Rechte, den Bauzustand, die Ausstattung und die Wohnlage, die seit 2023 unverändert sind. 4Außergewöhnliche Verkaufssituationen und den allein mit Kindheitserinnerungen begründeten Mehrbetrag eines Interessenten lässt sie außer Betracht.

Trifft „Verkehrswert“ hier zu?

„Verkehrswert“ trifft nicht zu.Es fehlt: Preisermittlung zum maßgeblichen Stichtag

An der Definition geprüft

1
Preisermittlung zum maßgeblichen Stichtag
Die Gutachterin verwendet das niedrigere Preisniveau von 2023 statt des Preisniveaus am vorgegebenen Stichtag 2025.
fehlt
2
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr
Die Schätzung betrifft übliche Marktbedingungen, wenn auch zum falschen Zeitpunkt.
erfüllt
3
Berücksichtigung rechtlicher und tatsächlicher Objektmerkmale
Alle genannten Objektmerkmale werden berücksichtigt und stimmen mit ihrem Zustand am vorgegebenen Stichtag überein.
erfüllt
4
Ausblendung ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse
Besondere Verkaufssituationen und persönliche Vorlieben bleiben bei der Schätzung unberücksichtigt.
erfüllt